民营企业是我国经济发展中的主要组成部分，但在经营过程中存在着许多的问题，其中作为商品交换的法律形式——合同，更是关系到民营企业的各个方面。因此，本文就民营企业合同管理进行了一些相关的分析和探讨，来帮助下面是小编为大家整理的法务合同管理【五篇】,供大家参考。
法务合同管理范文第1篇
【关键词】民营企业；
合同管理；
法律实务
民营企业是我国经济发展中的主要组成部分，但在经营过程中存在着许多的问题，其中作为商品交换的法律形式——合同，更是关系到民营企业的各个方面。因此，本文就民营企业合同管理进行了一些相关的分析和探讨，来帮助我国的民营企业加强对合同的管理，以便其在市场经济的竞争中得到更好的发展前景和生存环境。
一、民营企业合同管理的必要性
合同管理是民营企业经济法律关系的核心组成部分，民营企业合同是否可以依法进行和订立关系到企业的经营能否成功和对企业的法律评价产生影响。1、建立现代企业制度需要合同管理目前企业的各项制度实际上是让企业发展成为市场经济的利益中心。因此，对于我国的民营企业来说，要加强自我约束，自主经营，自我发展，自负盈亏，以订立合同的方式进行相应的经济活动。使用合同是民营企业在进行相关经济交易中的主要法律形式，民营企业的合同管理订立是现代企业中不可缺少的一部分。2、企业提升经济效益需要合同管理加强民营企业的合同管理是增加企业经济效益的重要手段之一，合同的管理与企业的管理密切相关。如果没有合同管理，那么企业管理的过程中就会失去基础。一个企业要进行产品的销售和生产，主要是凭借合同将其联结起来。而实效管理，说的是实现企业日常的生产和取得销售收入的过程。合同管理与民营企业的经营管理密切的联系在一起。通过加强对合同的管理可以使民营企业的经济取得更好的效益。3、合同管理是法制经济的需要在市场经济的条件下，企业必须进入到市场的交往和竞争之中，才可以得到生存和更好地发展。要遵守市场制度，合同就是商业交易的法律形式。市场制度的根本表现方式就是合同法。民营企业可以通过对合同的管理，从遵循法律的角度进行企业的活动和经营，防止法律风险，来提高企业的竞争能力，减少因为不知道相关的法律规定而带来不可避免的经济损害。
二、民营企业合同管理的原则和内容
1、基本原则民营企业合同管理的基本原则，指的是民营企业的合同管理要遵循的基本要求和相应的指导方针。一般的民营企业合同管理的原则有以下几个方面：（1）依法管理。依法进行管理，是说民营企业对合同进行管理的时候，要根据与合同相关的法律来进行管理。严肃认真的执行我国的法律法规，将国家的法律规定贯穿到民营企业的合同管理的每个方面和每个环节。并且要正确的应对企业和企业，企业和国家，合同和法律等之间的关系。不为企业的利益而做出有害国家的事情；
不钻法律的空子，不藏匿证据，不虚伪，保证企业的经营不违法。（2）预防为主。由于市场的多变性和经营人水平的有限性，企业在订立和履行相关的合同时，会碰到各种问题，从而产生纠纷，如果不能进行有效的防范和及时的应对，就会对企业的经济效益造成不必要的损害。因此，民营企业应该采取相应的措施，建立可行的合同管理制度，防患于未然。对此，需要民营企业的领导决策人建立并提高关于合同的观念及重视程度。建立完善的合同管理制度，将合同管理当做民营企业经营管理中的重要内容。对合同管理过程进行相应的把握，使民营企业的合同管理理念得到宣传和普及。（3）经济效益和法律审查相结合。合同是联系企业和企业之间的纽带。订立合同代表了一定的经济关系和企业的经营成果。一项合同通常代表了一个经济方案、一个技术的项目或者是一场生意的关系。对合同进行经济技术的核查才能保证合同的成效。合同只要订立就会有相应的法律后果，合同双方负责人必须依法履行合同上的条款。合同是在法律行为和经济行为的基础上形成的，一份合同，如果没有法律的保护，是很难完成的。而如果没有科学技术的成果和相应的经济支撑，合同也只是一个没有内涵的纸张。由上可知，对合同进行相应的核查，是民营企业合同管理中的重要组成部分。2、合同管理内容民营企业合同管理作为企业经营管理的重要组成部分，关系到民营企业经营的许多方面，综合性很强。由于大部分民营企业的经营规模、管理制度不一样，因此，合同管理的深度和广度也有差距。一般来讲有以下几个方面：一是企业对合同法进行学习和掌握；
二是健全企业合同管理组织，设置民营企业合同管理机构；
三是给合同管理提供体制保证，建立民营企业合同管理体制；
四是为解决合同纠纷提供法律保障，加快民营企业的法制构建；
五是给合同提供外部保障，协调民营企业合同的监管机构关系。
三、民营企业合同管理过程及措施
民营企业合同的管理是一个相对流动的过程，这些过程分为合同订立前管理、合同订立中管理、合同纠纷管理和合同履行中管理四个部分。它们是密切关联的但又是相对独立的。1、加强合同订立前的管理合同一旦订立了就必须被履行，因此在合同订立前，必须要认真的做好预备工作使合同订立能达到预期的结果。如果前期工作没有做好，可能会给企业带来不必要的经济纠纷问题，产生不必要的经济损失。以生产类的企业为例，合同订立前的管理含有以下步骤：第一，调查产品的供应状况和消费者的需求状况，并依据结果作出分析和总结，给是否签约合同当参考；
第二，使用正确的预测方法，并在调查后的条件下，对市场的状况进行适当的分析和研究，保证合同的可行性；
第三，通过市场调查和市场预测确定是否签约合同和决定合同的内容。2、加强合同订立中的管理在合同订立的过程中，当事人必须核查双方的法定资格，信用度，资金及其完成合同的能力；
确定合同谈判中的最低和最高界线以及进行谈判的人；
合同的文字表达要清楚，双方的责任必须明确。3、加强合同履行中的管理一是适当的布置合同中的任务并对合同的完成情况进行详细的记录，确保合同的按时完成；
二是领导要经常去基层进行考察，促使合同很好的完成。遇到问题，及时的做出应对，默契配合，保证合同的顺利完成；
三是进行标的交付；
四是按合同规定的方式进行结算工作。总之，合同是民营企业内外关系的法律形式，其订立和履行等各方面都会影响企业的经营和发展。所以，加强合同管理对民营企业来说具有十分重要的意义。
【参考文献】
［1］江平主编.经济“游戏”的规则—合同法的发展与完善[M].贵州：贵州人民出版社，1995.
法务合同管理范文第2篇
【关键词】 事业单位 劳务派遣 风险
长江航道局是具有行政管理职能的公益性特大型事业单位，主要从事长江干线航道规划、建设、管理、养护和航道行政执法等工作。近年来，长江航道局因生产规模扩大、设备增加造成人员需求增加、编制内人员供给不足（上级批复编制内人才招聘数较少）等原因，采取了以社会化用工（这里的社会化用工是指不具有正式编制的人员），尤其是“劳务派遣”这种用工形式来弥补劳动力不足。截止2013年6月底，长江航道局现有在编职工8619人，社会化用工人员达到1768人，其中劳务派遣人员1204人。随着新修订后的《中华人民共和国劳动合同法》（后简称《修正案》）正式实施，给长江航道局人力资源管理带来了新的压力和挑战。
一、对劳动合同法修正案的政策解析
为促进劳动力资源的健康发展，规范用工行为，保障劳务派遣用工、用工单位和经营劳务派遣业务机构的多方合法权益的需要。2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过了对原《中华人民共和国劳动合同法》进行修改的决定。修改后的《中华人民共和国劳动合同法》已于2013年7月1日正式实施。该《修正案》修改的内容主要是体现在：“规范经营劳务派遣业务机构”、“用工的岗位范围”、“薪酬分配制度”和“劳务派遣用工的占量比例”等四个方面。第一，提高劳务派遣行业门槛，实行行政许可，加大惩罚力度。对这些经营劳务派遣业务的公司进行限制，将设置不达标、管理不规范的公司淘汰或合并重组，从而保证市场上劳务派遣公司的合法正规性，为规范用工提供先期保障。第二，对劳务派遣岗位范围的“三性”要求具体化。进一步确定了用工的岗位范围，指出：应以劳动合同工为主要的用工形式，劳务派遣用工只作为用工的一种补充形式，且必须具备“三性”原则：即“临时性”（不超过六个月）、“辅”（非主营岗位）和“替代性”（合同工因特殊原因无法在岗等）。第三，进一步确定“同工同酬”的含义及要求。对两种用工形式上做出了明确的法律规定：即同类岗位中，劳务派遣用工人员与在编职工应按照相同的劳动报酬实施分配；
不同类岗位中，要参照用工单位所在地相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬为被派遣劳动者确定待遇。第四，提出控制劳务派遣用工的数量和比例。要求用工单位严格控制劳务派遣用工数量，不得超过其用工总量的一定比例。
二、当前长江航道局劳务派遣用工管理存在的问题及风险
1、存在的问题
（1）人岗匹配度较低。从劳务派遣用工人员学历结构、专业分布来看，现有本科以上学历人员不足用工总数的40%，专业分布也五花八门，学历层次低、专业不对口、综合素质良莠不齐成为人岗匹配度低下的重要内因。从外因来看，主要是招聘程序的不规范，存在整体的招聘需求预测、定岗定员分析、岗位类别划分、岗位职责编制等环节缺失或者走过场等问题。各单位和部门使用劳务派遣用工时，匆匆招人，招来即用，这样就导致了人力资源配置错位和资源浪费，出现岗位适任度低下，人力资源优化不充分等问题。
（2）用工形式不规范。现有社会化用工形式主要有劳务派遣、劳务外包和直签合同三种，其中劳务派遣用工占到用工总数的68%，部分劳务派遣用工人员与直签合同用工人员同岗位工作，甚至有的还从事着主营业务岗位或承担着重要管理职责，突破了《修正案》对劳务派遣用工只能承担“三性岗位”的限定。
（3）工资福利水平较低。长江航道局属于财政差额拨款的事业单位，对于劳务派遣用工人员的经费主要来自于自筹资金，因为创收渠道有限，自筹资金总量较低，这部分人的工资待遇仅为在编职工收入平均水平的40%；
此外，社会保障中的公积金缴纳比例也不足10%。虽然，事业单位较为宽松和稳定的工作环境给劳务派遣用工人员带来了较高的社会优越感，但与在编职工相比较，其综合待遇仍然存在着较大差距，极大地影响了劳务派遣用工人员的工作积极性。
（4）管理制度不健全。管理上缺乏激励机制和统一有效的制度加以规范，造成劳务派遣用工人员管理粗放，呈现出队伍不稳定。同在编职工一样，劳务派遣用工人员亦需要遵守用人单位的内部规章制度及劳动纪律。由于管理不规范，需要遵守哪些规章制度，如果违反将会产生怎样的后果，均没有规定。劳务派遣用工人员对于内部规章制度的认识仅限于对社会公德的理解。由于没有制度的管束，更没有工作绩效的考核，他们在工作中只求顺利完成各自的任务，很少会去考虑技术革新，从而被动工作，工作效率较为低下。
（5）职工归属感低下。由于用工关系较为特殊，劳务派遣用工人员不属于编制内职工，不与单位产生直接的劳动关系，这就在一定程度上降低了他们对单位的归属感。应该看到，有相当一部分人只是将派遣用工作为暂时性的过渡，一旦找到合适的工作，多数都会选择离职。同时，因为劳务派遣用工人员一般从事替代性强、技术含量低的工作，他们对自己工作的成就感也较低，再加上因为体质机制的限制，工会组织也没有将他们纳入管理范畴，使这类职工感觉不到单位的关爱，极大的降低了劳务派遣用工人员的归属感，以至于流失率居高不下。
2、存在的风险
《修正案》颁布实施后，长江航道局劳务派遣用工的法律风险和稳定风险剧增。
（1）法律风险。概括起来有以下三个方面的风险。一是劳务派遣用工范围合法性的风险，部分岗位不适合采取劳务派遣用工形式；
二是劳务派遣用工比例合法性的风险，现有用工比例已达到用工总量的12%；
三是“同工同酬”的法律风险，一些从事主营业务岗位的劳务派遣人员收入水平还远低于同岗位直签合同用工人员或在编职工平均收入。
（2）稳定风险。首先，劳务派遣用工人员对直签合同的诉求增加；
其次，在主营岗位工作的劳务派遣用工人员对“同工同酬”的诉求与日俱增；
最后，由于多数劳务派遣用工合同管理并不规范，签订的派遣合同中存在工资收入、福利保障标准不统一等问题，有关劳动争议处理不好将会引发集体上访，影响社会稳定。
从以上分析可以得出，长江航道局劳务派遣用工管理存在的问题较为突出，面临的风险较大，亟待提出有针对性的管理对策，以平衡各方面合理诉求，降低用工风险，确保职工队伍的总体稳定。
三、管理对策
1、科学定编定岗
科学定编定岗是解决劳务派遣用工问题最基础性的工作，也是解决“同工同酬”问题，降低用工风险的一个关键。主要内容应包括：科学界定“三性岗位”，合理设置岗位，明确岗位等级和工作规范，推动制定劳动定额等。应在全面清理规范现有岗位的基础上，对劳务派遣用工岗位进行再设置，将劳务派遣用工限定在辅岗位，并将辅岗位的名称、职责、工作内容、工作规范和管理要求等方面与主营岗位严格区分，通过一定的方式予以明确和公开。
2、畅通资金来源
充足的资金保障是实现和谐用工关系的主要基础，主要方式包括加强经济创收和争取财政经费两条路径。加强经济创收，是要充分发挥劳务派遣用工人员的积极性和主动性，建立绩效高低与创收多少相挂钩的分配制度，产生经济创收的原动力；
争取财政经费，即要解析宏观政策，积极争取中央、省市地方的财政经费支持，不断完善财税政策统筹安排资金等。
3、严格招聘程序
即参照事业在编职工招聘要求，分类制定相关岗位招聘标准，规范劳务派遣用工人员招聘管理程序，逐步提高进人质量。一是要严格计划审批，通过建立健全劳务派遣计划审批制度，控制劳务派遣总体规模，规范用工行为；
二是要明确招聘主体，委托劳务派遣公司开展有关招聘工作；
三是要严格招聘条件，督促劳务派遣公司对报名人员的个人资料进行严格审核，及时公布审查结果；
四是要及时签订协议合同，严格按照相关法律规定，与劳务派遣公司签订劳务派遣协议，并督促劳务派遣公司及时与劳务派遣人员签订合同，约定双方的责任义务。
4、完善分配机制
收入分配问题是劳务派遣用工管理的核心问题，解决起来具有一定的难度，稍有不慎就会影响稳定。首先是要调整收入分配结构，减少编制内外差距，促进内部公平。劳务派遣人员收入结构可以由基本工资和效益工资两个部分组成。其中，基本工资可以参考事业单位工作人员岗薪工资和津贴补贴标准，将人员基本工资与工作资历、学历等挂钩，建立工资增长机制，实行基本工资的正常调整；
效益工资可根据工作需要，将人员绩效奖金与考核情况相挂钩。其次是要建立工资集体协商机制，畅通劳务派遣人员的诉求通道，维护劳动者的合法权益。最后也是最重要的，完善考核制度，通过考察工作数量、质量、效率、效益等多个方面内容，实现同工作质量同工作报酬，为效益工资发放提供依据。
5、保障基本权益
即保障劳务派遣人员参加工会、培训教育和劳动保护权益等。在工会权益方面，要通过制度建设，使被派遣劳动者有权在劳务派遣单位或者用工单位依法参加或者组织工会，维护自身的合法权益；
在培训教育方面，应督促劳务派遣公司，对新上岗的劳务派遣人员开展三级安全教育培训，定期开展有关规章制度、法律法规、岗位技能（术）培训，不定期地进行必要的技术和安全培训，杜绝劳动事故的发生，提高工作效率；
在劳动保护方面，应使劳务派遣人员在岗工作期间享受国家规定的劳动保护待遇，其所在岗位执行与同工种（或同类岗位）人员一样的劳动作息时间，在国家法定假日加班的，按国家规定计发加班工资等。
6、规范合同管理
合同管理是用人单位对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称，是规避法律风险的重要依据。一方面要与劳务派遣公司签订派遣协议，劳务派遣协议应载明或者约定，当劳务派遣单位违法、违约导致用工单位被牵连承担责任时的违约责任；
另外一方面要督促派遣公司与劳务派遣人员签订劳动合同，合同应使用国家规范合同范本，对劳动时间、劳动报酬、工作环境和要求等作出明确约定。
7、强化日常管理
从社会上劳动争议案例可以看出，很多用人单位因为日常人事管理程序不规范，造成争议过程中处于被动。因此，有必要对劳务派遣人员日常管理进行强化，即制订劳务派遣人员日常管理办法、考核管理规定和教育培训管理办法等，同时规范人事管理的基础台账，如：职工名册、考核表、考勤表、工资单等，妥善保存人事信息，完善档案材料等，以备查阅。
【参考文献】
[1] 王全兴、杨浩楠：试论劳务派遣中的同工同酬——兼评2012年《劳动合同法修正案》[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2013（5）.
法务合同管理范文第3篇
在市场经济条件下信息瞬息万变。如果经济业务执行前期出现失误,将会造成无法弥补的损失和影响,轻则影响效率和效益,重则违反国家法律法规。但如果在经济业务发生之前加以必要的会计监督,充分发挥会计人员的专业优势,则能够有效地规避这种现象的发生。这就是会计事前监督的意义。
影响会计事前监督作用发挥的主要原因是会计人员缺乏有效的介入途径。受传统的单位组织结构和运转机制限制,会计人员往往没有在经济活动发生之前进行监督的权限。即使有,也仅限于财务负责人对单位重大经济业务的决策与参与,但这没有实现对所有经济业务的事前监督。而且在性质上,财务负责人只是进行决策参与,属于管理,而非监督;在内容上,由于这种监督处于决策阶段,宏观性较强,不够细致,不够深入,不能防微杜渐。严格说来,财务负责人对单位重大经济业务的决策参与一般侧重于宏观层面而非微观层面,这与“牵一发而动全身”的经济活动的事前监督不相符。
二、合同管理之于经济业务的先导作用
市场经济是契约经济。在市场经济中,经济业务大多以合同的方式进行约定。签约人通过签订合同,明确规定其享有的权利和应承担的义务,以此保障经济业务的正常进行和签约各方的利益。即便有的经济业务没有签订书面合同,其经济行为在性质上也同样是合同行为,同样受合同法等有关法律制约。从范围上讲,合同覆盖了经济活动的方方面面。
经济业务进展情况的好坏,经济业务参与人的权益能否得到有效保障,与合同的约定有着直接关系。合同所具有的事前约定性使其在经济业务中具有先导性作用,至关重要。一个好的合同应同时具有保障和规避作用,即保障权益,规避风险。保障权益就是保障签约人的合法权益不受侵害。规避风险指的是合同对于经济业务进程中所可能发生的各种情况进行了全面完整地预计,并在合同中就此进行了相应的约定,从而能够有效地避免不利情况的发生;即使这种不利情况实际发生了,合同也可以通过约定相应的违约责任保障守约一方的权益。从这个角度来说,合同所具有的规避作用也可以理解为“止讼”,即通过合同约定,使经济纠纷能够在合同自身的框架内得到解决,使合同纠纷和法律诉讼的发生率下降到最低限度。因此,合同的作用主要是防患于未然,是事前监督。
三、合同管理定位——经济管理
随着我国法治化进程的不断深入,对于合同重要性的认识也在不断提高。合同所具有的对于经济业务的先导作用,使得合同管理成为现代市场经济条件下单位内部管理的一项重要内容。许多单位尤其是规模较大的单位都设立了专门的合同管理机构或配备了专职或兼职的合同管理人员。我国有关法律法规也把合同管理作为单位管理的一项重要职能,对其进行了相应的规定。如《国有企业法律顾问管理办法》规定,企业法律事务机构(指法律顾问机构)履行管理、审核企业合同,参加重大合同的谈判和起草工作的职责。
企业法律事务机构的职责是承担与本企业生产经营活动中有关的法律事务和管理职能。对于企业法律顾问的资质也兼具法律和管理的知识背景要求,属于复合型人才。合同管理作为企业法律事务机构的职责之一,虽然与法律密切相关,但是其根本目的则是为本企业生产经营服务,属于企业的管理活动。在实践中,企业法律事务机构往往不负责具体的合同起草工作。合同一般由有关业务部门负责起草,企业法律事务机构只是从法律角度对合同进行审查。从性质上讲,合同管理属经济管理。事实上,许多单位的合同管理机构或人员设置在业务部门或者财务部门,而不是法律事务部门,从事合同管理的人员往往也并非法律专业人员,而是业务人员或财务人员。因为这种做法能够使合同的签订更加符合本单位的实际,更加有利于合同的事前监督。
四、合同管理——会计事前监督的途径
合同所具有的事前监督的性质与会计事前监督具有相通之处,为会计人员进行会计事前监督提供了一条新途径。这是合同管理应用于会计事前监督的理论前提。
从实务上说,合同条文是具体的,每份合同都对应于特定的经济业务。在实践中,企业法律事务机构管理合同的弊端是不切合实际,合同条文空洞,容易遗漏问题;业务部门管理合同的弊端是在对外经济业务往来中,由于存在卖方市场等原因,业务部门往往容易受制于人,在签订合同时易被对方压制,不能保持平等的合同主体地位,被迫接受对方的霸王条款。
相比较而言,财务部门管理合同则能有效地克服二者的弊端。财务部门处于单位经济活动的枢纽,熟悉单位的经济活动,能够使合同签订不遗漏问题;财务部门不与合同方直接发生关系,能够保持相对的独立性,能够在合同签订中保持平等地位,保证合同签订的公平。因此,从合同管理机构设置来说,由财务部门行使合同管理职能较适宜。财务部门应成立专门的合同管理机构,指定专职或兼职的合同管理人员,对单位合同进行管理。这样就能将会计事前监督和合同管理有机地结合在一起。同时,会计人员还可以根据其专长,对单位经济活动的合法性、合理性和有效性进行评价,并以合同为手段,对单位经济活动进行事前监督。这种监督是微观的、实时的、事前的从而也是有效的。会计人员通过对合同进行管理,找到了适当的进行会计事前监督的介入途径,使会计事前监督不再是会计监督的盲区。
五、合同管理——会计事前监督需解决的问题
第一,处理好与单位法律事务机构的关系。财务部门是合同管理的主管部门,负责合同的起草、审核和评价,单位法律事务部门负责从法律角度对合同进行审核,对合同的法律风险和法律后果进行评估和评价,提出法律建议和意见。这是财务部门与法律事务部门在合同管理中的职能分工。
法务合同管理范文第4篇
一、物业服务合同的性质和特征
物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。
1、物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1] 两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
2、物业服务合同的特征
（1）物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会的《中华人民共和国国民法（草案）》合同编则仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业服务合同的典型性和重要性，而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单，应该在合同法中增设物业服务合同，以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时，则可适用合同法的一般规定。
（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。[2]现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。
（3）物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。
（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同。
3、物业服务合同是否委托合同
有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。[3] 物业管理企业受业主聘任，为业主提供服务，代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看，物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。
（1）委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企
业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。
（2）委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；
业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。
（3）委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。
二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由
根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来，受到行政单位制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企业，或者行政部门加以干涉，在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时，根据前期物业服务合同的内容，业主常常处于弱势，其利益难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人，实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件”，得到了国家建设部的肯定，推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必须与物业管理分离”，[4] 为业主更好的行使自由选择权提供条件。
选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。
三、合同主要条款-物业服务费用
物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]
文秘站:
1、合同相对性原理-物业服务费的交纳
合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提讼；
与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提讼，也不应承担合同的义务和责任；
非依法律或合同的规定，第三人不能主张合同上的权利。[6] 所以，在履行物业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其他合同相混淆。
（1）区分物业服务合同和售房合同
要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。
在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在房屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维护开发商利益为主，忽视业益。所以，业主在购买房屋时，一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开发商的“物业”条款所迷惑。
正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。
（2） 物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用
目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7] 这类问题，涉及到业主的日常生活，极易引起业主和物业管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重视。
物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。
同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电
。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的，是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在，新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵害业主的利益，获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。
（3） 物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用
在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也应该交纳服务费。另一种观点认为：定期公布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。
第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。[8] 所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。
对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督，是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法，以合意的方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不公布账目，业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源，这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。
3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题
实践中，由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。[9] 所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题，保障了业主的权益。
四、结语
物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处理措施，值得各地业主学习和借鉴。
参考文献：
[1] 周柯主编。物业规范管理教程「M。北京：中国计量出版社2001。
[2] 夏善胜主编。物业管理法「M。
法律出版社2003：159。
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[4] 搜狐焦点房地产网（） 《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。
[5] 刘玉。物业收乱与难的症结所在「J。
价格与市场1999（5）：28。
[6] 王利明 崔建远 著 合同法新论·总则（修订版）「M。
中国政法大学出版社2000：27。
[7] 《北京现代商报》 2003年9月8日。
[8] 王利明 崔建远 著 合同法新论·总则（修订版）「M。
中国政法大学出版社2000：341。
法务合同管理范文第5篇
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件物业管理是一种具有委托性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；
约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；
合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；
应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；
另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面：（一）都属于合同类型中的双务、有偿合同双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同，是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言，双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同，合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时，房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用，当事人双方是一种等价交换关系，物业服务收费的基本原则是质价相符，服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务，但一般仍以有偿为原则。（二）都属于合同类型中的诺成、要式合同诺成合同是指不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即告成立的合同，它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件，交付标的物为当事人的给付义务，违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时，根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，因此，合同以不要式合同为常态，但对于一些重要的交易，法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于，某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素，前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同，均有示范性文本以供借鉴。（三）客体是一致的，都是物业管理服务活动物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段，物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段，物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外，物业管理服务活动并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，当然，在前期物业管理阶段，物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。
三、前期与普通物业服务合同的不同之处