商场筹备期营运范文第1篇关键词：非营利性医院；筹资管理在我国医院中，非营利性医院通常是政府举办的公益性医疗单位，无论数量，还是规模、技术、实力，在卫生系统中均占有绝对的主导地位。长期以来，非营利性医院下面是小编为大家整理的商场筹备期营运【五篇】,供大家参考。
商场筹备期营运范文第1篇
关键词：非营利性医院；
筹资管理
在我国医院中，非营利性医院通常是政府举办的公益性医疗单位，无论数量，还是规模、技术、实力，在卫生系统中均占有绝对的主导地位。长期以来，非营利性医院相当部分主要依靠财政补助维持其运转和发展，随着医药管理体制、医疗保障制度改革的深入、财政补助弱化、医疗竞争加剧，部分医院的资金短缺已影响到医院正常的运行、发展，为此，非营利性医院筹资管理已成为其财务管理越来越重要的内容和事项。本文就此问题做初步探讨。
1非营利性医院筹资的概念、目的和原则
非营利性医院筹资是指非营利性医院通过各种合法方式，为医院医疗业务活动、投资活动、医疗竞争活动、管理活动筹集必要的资金，保证医院正常经营发展的资金需要，维持医院正常运行和发展的管理活动。非营利性医院筹资的最终目的，通常可以概括为维持正常经营、发展新业务、加强竞争能力。对医院正常业务维持筹资通常为短期性筹资，对发展新业务、加强竞争能力筹资通常为长期性筹资。非营利性医院筹资通常应坚持方式合法、风险最小、成本最低、规模适当、方式简便及时、确保偿还的原则。
2非营利性医院的筹资方式
非营利性医院筹资按医院是否对筹入资金享有所有权分为资本筹资和举债筹资，按筹入资金限期的长短分为长期筹资和短期筹资。
非营利性医院长期筹资方式一般包括：政府财政补助、医疗项目合作、接受慈善捐款、融资租赁、经营租赁、吸收投资、资产转让、外国政府及组织借款、政府财政贴息借款、固定资产借款、发行债券等。非营利性医院短期筹资方式一般包括：商业信用、应付票据、短期借款等。
2.1政府财政补助政府财政补助是非营利性医院筹资重要的方式之一，其筹资额占医院筹资额比例视医院规模、业务、人员、床位、科研等系列因素确定。财政补助一般区分为经常性补助和专项补助。经常补助往往纳入财政预算相对稳定，专项补助一般视医院科研、业务范围扩展、新技术应用、规模扩展等因素确定，但主要依靠医院自身努力争取。为此，非营利性医院应与相关部门保持良好关系，争取更多的财政补助。非营利性医院争取财政补助筹资的核心是争取尽可能多的科研项目、新技术项目、基础卫生项目及其他医疗新项目。
2.2医疗项目合作医疗项目合作是非营利性医院利用技术、场地、医疗人员、病员资源及其他与合作单位共同开展医疗业务，以扩大业务范围、增加收入、减少投入的一种筹资方式。随着经济发展，该种方式在非营利性医院筹资中越来越得到广泛应用。医疗合作方式非常繁多，具体应视项目确定。项目合作中一般由使用方提供资金、技术、场地、设备等。医疗项目合作只要能增加医院收益、提高知名度、扩大影响、有利服务病员，都可作为非营利性医院筹资决策考虑的范围。
2.3接受慈善捐款在很多国家，接受慈善捐款是医院筹资的主要方式和资金来源之一。我国因政策、政府引导、相关宣传及其他原因，在绝大部分非营利性医院中，接受慈善捐款筹资额基本没有，这不仅是非营利性医院筹资应予以考虑的重点，亦是政府管理应予以考虑的重点。
2.4融资租赁融资租赁是出租方将资产租赁给医院，医院分期支付租赁费，到期资产归医院所有的一种特殊租赁方式。随着我国金融体系、资本体系的健全完善，该种方式已在医疗行业中逐步得到应用。因其具有租期长、风险低、报酬大、支付压力小、租约不可撤销等特点，目前已是国外医院进行大型医疗设备投资的主要方式。我国相当部分医院在这方面了解极少，应是非营利性医院筹资考虑的重点。在我国医院规模、实力均较弱的情况下，充分利用融资租赁扩大医疗业务范围，不失为我国非营利性医院筹资业务的重点。
2.5经营租赁经营租赁与融资租赁方式基本相同，只是其租期较短，租期满后资产一般不归医院。目前其医院中小设备使用经营租赁较多。经营租赁的租赁费可以是等额的，亦可以是递减的。非营利性医院在筹资决策中，应加强与相关租赁单位沟通、合作，利用经营租赁节约筹资成本。
2.6吸收投资对非营利性医院，因其资产属国有资产，其吸收投资的投资者范围只能是国有企业。但就医院本身而言，吸收投资是筹资方式中风险最小的，且有利于加快医院壮大发展。非营利性医院吸收投资一般需要履行相应的批准手续。
2.7资产转让非营利性医院将一部分资产转让变现，将其资金用于更需要的业务与项目，以促成医院“两个效益”最大化，亦是非营利性医院筹资的方式之一。
2.8外国政府及组织借款目前，国际上有大量的政府及组织，为支持医疗事业发展，利用非常优惠的条件向发展中国家发放医疗贷款。我国相当部分医院因信息、与相关部门沟通、管理等原因，对此了解极少，其相应的程序亦不了解。外国政府及组织借款具有条件优惠、利率低、期限长、借款额度大、设备免税等优点，但外国政府及组织借款同时亦具有汇率风险。
外国政府及组织借款申请项目的步骤：（1）编制项目建议书和申请书等；
（2）向当地发展和改革委员会和卫生主管部门提出申请；
（3）当地发展和改革委员会和卫生主管部门向省发展和改革委员会和卫生厅提出申请；
（4）省发展和改革委员会批准定项并上报财政部；
（5）医院与借贷商签订外贸合同；
（6）财政部批准项目后，委托银行进行评估，并上报总行；
（7）中方总行与外国银行签订贷款协议，商务合同生效；
（8）当地银行与医院签订还款协议；
（9）正在执行，供贷方放贷。
2.9政府贴息借款政府贴息借款具有政策补助和商业融资的双重功能，其银行借款的本金由医院归还，利息由政府补助。政府贴息借款是政府的一种投入模式，限于政府财力，贴息借款的规模应该限制在政府财力可承受范围，因此就存在一个确定投资重点问题。
贴息项目报批程序：（1）申请立项，编制项目建议书，向财政和卫生部门提出申请；
（2）基本建设项目要向发展和改革委员会申请批复立项；
（3）编制可行性研究报告；
（4）申请银行贷款；
（5）落实还贷和付息责任。
2.10固定资产借款固定资产借款是医院因进行固定资产投资向银行借入固定资产投资专项借款的筹资行为，其利息由医院承担。固定资产借款利率相对于短期借款高，因其到期还款压力较大，并可能因此影响医院经营，一般在医院筹资决策中不轻易使用，具体应根据医院预期现金流量、还款资金来源、实力、发展战略等确定。
2.11发行债券因我国对债券发行管制较严，在理论上虽然医院可以发行债券，但实际运作中，医院发行债券几乎是不可能的。因债券发行成本高、风险大等因素，非营利性医院通过发行债券筹资基本在现阶段是不可行的。
2.12商业信用商业信用是非营利性医院利用预收医疗款、延期支付药品款、延期支付设备款、延期支付材料款、收回保证金等方式筹资的行为。商业信用目前是我国大部分医院筹资的主要方式之一，因其不承担利息，严重损害了药品生产企业、医疗器械生产企业、医疗设备生产企业利益，目前，已引起财政部、卫生部等高度重视，在相当程度上，非营利性医院过多采用商业信用筹资易发生对金融资产安全的负面影响。2.13应付票据应付票据是在商品买卖中购买方或其银行开给销售方的一种远期承兑合约凭据。我国因政策原因，相当部分医院目前还不能采用应付票据方式筹资，但随着经济发展，今后，该种筹资方式将逐步在医院得到应用。应付票据具有方便、风险小、成本低等特点。
2.14短期借款短期借款是指非营利性医院向银行或非银行金融机构借入的偿还期在一年以内的款项。近年来，由于企业的银行贷款风险较大，所以银行借款向医院转移的份额越来越多。原则上短期借款只能用于非营利性医院资金周转，不能用于长期资产购置，否则，将可能因此影响医院持续经营。
在非营利性医院筹资方式决策中，不仅应保证筹资成本最低，同时，还应保证筹资风险最低、最有利于医院发展。在大多数情况下，医院筹资均是复合采用若干筹资方式的组合，具体怎么组合，均应以筹资成本最低、筹资风险最低、最有利于医院发展为前提。
3非营利性医院筹资管理的注意事项
3.1降低筹资成本非营利性医院筹资必须保证筹资成本最低，降低筹资成本的方法很多，但通常可归纳为以下几种途径：合理确定筹资期限；
合理确定筹资方式；
合理的筹资组合；
提高筹资效率；
加大商业信用负债；
加强与相关筹资关系人、筹资对象的沟通与合作。
3.2控制筹资风险医院筹资通常包括资本筹资和举债筹资。
3.2.1资本筹资资本筹资对非营利性医院基本没有太大的风险，但相对于医院管理层而言，因其资本一般均有回报率要求，会因此对医院管理层形成相应的管理压力。对医院所有者，如采用吸收增加投资者方式筹资，其原有投资者可能因此而丧失对医院的控制权，最终影响其投资策略、投资战略等事项。为此，无论是医院管理者还是投资者，在筹资决策中，都应注意保护其自身的利益，保证其自身风险最小。
3.2.2举债筹资对医院举债筹资，其筹资风险一般表现为：债务到期，医院无法归还，债权人可能因此对医院进行诉讼、冻结财产及其他法律措施，由此，将可能直接影响医院经营，甚至使医院停滞发展。在评估举债筹资风险时，一般应考虑债务到期医院是否有足够的现金归还，同时，还应考虑医疗服务收益是否大于其筹资成本，并保证不因筹资而影响医院持续经营。
3.3加强筹资策划非营利性医院筹资应注意保证医院资本结构和负债结构的合理性。医院资本结构管理常用的财务比率指标为资产负债率、权益比率、流动比率、速动比率。根据医院行业情况、我国相关政策、医院风险度、医院盈利能力分析，医院资产负债率如超过65%、权益比率如低于35%、流动比率小于2、速动比率小于1，医院所有者、医院、医院债权人都将面临极大风险。在医院负债结构管理中，应尽可能加大无息负债比例，缩小有息负债比例。在长短期负债管理中，为保证医院经营发展，在资金成本最低的情况下，应尽可能减少流动负债比例，加大长期负债比例。此外，非营利性医院筹资应能满足医院资产更新、竞争、发展、业务扩张等需要；
应考虑现金周转、资金时间价值、机会成本、效率等因素；
非营利性医院筹资方式对医院所有者（投资者）、医院本身、医院管理层、医院员工、医院债权人、医院供应商、医院病员、政府等利益均可能形成影响，医院筹资决策中应注意保护相关各方利益，并严格遵守法律规范；
非营利性医院筹资应制定相应的管理制度，并经医院所有者、院长办公会等讨论通过；
医院应成立筹资管理、决策机构，管理筹资行为，医院筹资额度须通过授权审批确定。
4非营利性医院融资案例
4.1融资租赁
4.1.1案例资料某地中心医院新建综合医疗楼后，为增强医院竞争力，通过融资租赁方式为新大楼配备监护室及手术室的基本医疗设备。他们的做法是：由中心医院向供应商GE租赁CIC2套、监护仪16套、心电处理系统1套、麻醉机4台。租赁物件金额278万元，租赁年限3年（36期）。保证金按融资额的15%，即41.7万元收取，月还款额为9.2万元。租赁期满设备归医院所有。
4.1.2评析随着卫生体制改革的进一步深入和医疗市场竞争加剧，医院生存和发展所面临的一个突出问题就是因为财政补助的弱化而导致的资金来源减少，加上各大医院进入大规模改造期，给医院的发展带来诸多困惑，如何破解这个难题，融资租赁在医疗市场上的出现，给医院决策者提供了一个筹集资金重要通道。
融资租赁与银行贷款不同，是融物与融资的结合，供货商根据不同医院经营状况设计不同的租金偿还金额和期限，手续简便，无需任何抵押。医院平时交租金就可拥有使用权，租期满后医院可获得租赁设备设施的所有权。医院可以在不投入资金或投入很少资金的情况下就可以使用到先进的设备。
融资租赁的特点：（1）租赁期时间较长，一般最低达到租赁资产使用年限的75%以上；
（2）风险和报酬转移较大，实质上把资产所有权有关的风险和报酬转移给承租方，最终实现所有权的转移；
（3）租金支付形式是按出租方固定资产的价值和利息分期支付，实质是一种分期购买设备的形式；
（4）因为融资租赁有关的主要风险和报酬实质上已经转移给承租方，所以医院可以有资产提取修购基金；
（5）租赁契约通常不能取消。
在医院资金暂时困难的情况下，采用融资租赁方式租赁先进医疗设备，对医院来讲，是一种“多赢”，不仅可缓解医院的资金紧张问题，更重要的是能加快提升医院档次，促进医院学科建设，增强医疗市场竞争能力，所以融资租赁越来越被医院高层管理者所接受。
4.2回租租赁
商场筹备期营运范文第2篇
【关键词】轨道交通，试运营，准备
中图分类号：U213文献标识码：
A
一、前言
我国城市轨道交通在解决我国日趋严重的交通问题中起到了很大的作用，只有在轨道交通运营中加强管理，分析其存在的意义并制定有效的试运营措施，才能够保障城市轨道交通的顺利开通运营,才能够达到预期的效果。
二、轨道交通试运行的概念
试运行指的是工程结束后，轨道交通具备开通运行基本条件，且冷、热滑试验达到标准后，由建设单位牵头组织各相关单位对设施、设备进行安全检查和调试的列车运行活动，但在此期间不得对外载客。与综合联调和总联调不同，试运行是以考查系统的安全性和可靠性为目的，对列车运行情况进行的综合调试和试验。在此期间，为了完成运营人员、设备设施及运行环境的磨合，达到有效配合状态，运营单位应参与试运行人员配备、设备设施运行、列车按运行图运行等事项中。在国内，试运行已逐渐成为城市轨道交通建设过程中一个独立的环节，工程结束后，建设单位将技术资料、施工图和相关文件移交运营单位，并同运营单位共同组织不得少于三个月的试运行，对设施、设备进行性能调试和安全性能测试。在试运行合格之后，建设单位即可组织竣工验收。工程竣工验收合格并向相关管理部门备案后，运营单位才能接管投入试运营。轨道交通系统是由一系列相关的子系统组成的庞大而复杂的系统，即使各子系统单机调试通过，但由于各子系统之间存在相应接口，因此各子系统调试合格的并不代表能够顺利组成一个合格稳定的总系统。轨道交通建设的三大目标:运输能力、服务质量、社会和经济效益，均与轨道交通的设备、设施系统紧密相关。为了较好地实现轨道交通建设的目标，就需要整个轨道交通设备系统能够安全稳定运行，而总系统的安全稳定运行则依赖于各个子系统的稳定配合才能实现。各个合格的设备，组装后构成的系统不一定能够有较好的配合，子系统内部各设备及各子系统之间均需要进行良好的磨合，在磨合的过程中及时发现问题，记录问题，解决问题，才能够使整个系统达到安全稳定的试运营标准，这是轨道交通试运营前必不可少的重要环节。
三、制定试运营筹备规划的重要意义
试运营筹备工作的目的是为即将开通的城市轨道交通线路制定一个系统、全面的准备计划，并严格落实执行，以确保新线在预定的时间内顺利开通试运营。
1、试运营筹备包括了人员配备、行车组织、客运组织、票务管理、规章制度、应急预案及演练、备品备件等多方面的工作，而试运营筹备计划为筹备的整个过程提供明确清晰的总规划方案，对严谨有序的统筹试运营筹备的各项具体工作具有极大的指导意义。
2、新线开通前的试运营筹备工作繁多复杂，试运营筹备计划起到了纲举目张的作用。例如，票价方案的审批工作，由于需要市政府相关部门的审批，因此周期较长，在编制计划时，针对此类工作应预留足够长的时间。
3、试运营筹备计划应将重点难点的工作细分到各不同筹备阶段，详细阐述“在不同阶段由哪些部门落实执行哪些方面的具体工作、启动实施的前提条件是什么、计划完成时间、要达到的质量标准”等问题，使筹备工作的开展具有很强的目的性、计划性和系统性。
4、在我国大多数城市，首条开通城市轨道交通线路的单位大多采用建设、运营一体化的管理模式。试运营筹备计划协调了线路设计、建设施工与运营接管等关键业务，确保新线从建设向运营的平稳过渡，并顺利开通试运营。
四、试运营准备计划的编制与实施
1、试运营准备计划的编制
虽然轨道交通试运营准备工作繁重复杂，但运营单位尽早启动试运营准备工作、编制试运营准备方案，对新线开通试运营起着至关重要的作用。试运营准备计划主要包括运营模式和实施计划，是轨道交通新线筹备的纲领性文件。计划以试运营准备的主要内容为基础，明确运营管理的基本理念、组织架构、调度指挥体系、行车组织、车站运作、车场运作、设备维修模式、票务运作等运营模式，确定每个项目和子项目的牵头部门、参与部门、合格标准、开始时间、完成时间和责任人等实施计划。
2、参与审核设计文件
运营单位作为未来轨道交通设备设施的管理单位，即建设产品的用户，在初步设计、设计联络和施工图设计等各阶段，为了避免设计缺陷、接口问题、使用不便或造成安全隐患，运行单位应参与审核设计文件，并站在用户的立场，提出必须改进或完善的功能。
3、试运营准备计划的实施
在试运营准备计划获得批准后，运营单位方可按照计划开始逐步实施。对于运营模式方面，为了取得所有工作人员的认同，运营单位应加强宣传和培训，并要求其熟练掌握；
对于实施计划方面，运营单位应建立审核审查制度，定期或不定期对计划完成情况进行跟踪审核，如工程情况发生变化，应及时制定应对措施并调整试运营计划。
4、参与工程预验收和竣工验收
工程预验收和竣工验收是对工程本体的质量和安全进行的集中审查，运营单位的相关专业负责人应参与对应专业的验收工作，并站在用户的立场，对工程中存在的缺陷和安全隐患，应积极提出，并将验收结果反馈给建设单位，监督相关单位及时进行整改。对于建设阶段存在的安全隐患转移至运营单位接管，国际上已经有成熟的工作模式，即RAMS(可靠性、可用性、可维护性及安全性)管理，要求建设单位、设计单位和承包商在各自的职责范围内开展危害识别和风险控制工作，并建立危害登记台帐。在工程验收和三权移交后，需将危害登记台帐一并移交给运营单位。由于国内并未强制要求如此的管理工作，所以运营单位应积极主动参与工程建设，建立危害登记台帐，并以此为依据对工程遗留问题持续跟进。
5、提前进驻与联合值班
在工程建设的后期，建设和运营单位的试运营准备工作融为一体，没有明显的界限。根据工程的进展情况，运营单位的车站、车场、车辆段、调度、维修等专业人员应尽早进驻和值班，逐渐接管车站、行车区、车场等场所，顺利实现从工程管理平稳过渡到运营管理。
6、加强设备质保期管理
在试运营开始之后，各系统装置进入质量保质期管理。运营单位应努力提高工作能动性，积极与建设单位和承包商协调合作，建立一个由建设单位牵头、运营单位管理、承包商实施的具有系统性的质保期管理体系，依靠承包商的技术力量，保障试运营期间设备设施的良好运行。
7、系统试运行
试运行指的是系统联合调试完成之后，根据运营模式的要求进行系调试和安全测试。依据《城市轨道交通技术规范》的规定，在初步验收和三权移交完成之后，通过试运行对设备设施、运营人员、规章制度进行适应磨合，为试运营的顺利开通做好充分准备。在进行试运行之前，对于设备设施的技术情况、人员配置和培训情况、规章制度和应急预案制定情况等方面，运营单位必须进行全面审查，不满足试运行要求不得进行试运行。试运行应根据工程进展情况，分阶段组织上线列车数量及行车间隔，逐渐从以工程优先过渡到试运行优先。
8、试运营条件评审
试运营是通过试运行后、设备设施均已达到技术标准后的对外载客运营期。目前国内尚未制定详细的试运营开通标准，深圳、上海等城市制定了地方标准，规范了试运营的评审工作。试运营条件评审的程序主要包括: 建设单位向政府主管部门提出评审申请，政府主管部门委托第三方机构评审，第三方机构组织试运营条件评审并出具评审报告，建设和运营单位按评审意见实施整改，政府部门批准开通试运营。
五、结束语
随着市轨道交通的不断完善，城市轨道交通开通试运营将会得到更多管理者的重视，在交通环境日益拥挤的背景下，城市轨道交通开通试运营管理工作将会发挥着越来越重要的作用，其标准也将逐步实现规范化和标准化。
参考文献
[1]李盛霖.交通运输部部长在2011年全国交通运输工作会议的讲话[R].北京，2010
商场筹备期营运范文第3篇
关键词：星级酒店、筹建、规划、系统性
中图分类号：F292文献标识码：
A 文章编号：
近年来，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同商品住宅相比，受到的政策影响较小，因此大量的房地产投资人将目光转移到高星级酒店，然而星级酒店筹建不同于普通房地产项目，其项目涉及面更广、技术更全面也更专业、筹备周期也更长。现就星级酒店的筹建过程易出现的问题和解决问题的思路进行分析，以供参考：
一、投资方热衷于投资高星级酒店的原因分析：
平台与桥梁的作用：
高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。
树立企业的品牌：
国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。
投资新建高星级酒店还有其他的益处：
首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；
其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；
最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。
二、目前投资高星级酒店的不同方式分析
综合来说，高星级酒店投资方的方式不外乎以下几种情况：
投资方不懂酒店，所聘请的筹建负责人也只是亲信仍然不懂酒店，酒店整个筹建过程就是在摸着石头过河，风险极大，可称之为闭门造车。
投资方聘请了酒店专业管理人员做筹建总经理，但往往请到的都是在某某酒店任职的总经理，其强项是酒店建成后的经营管理，对于前期工程筹建可能仍不甚了解，仅依靠原有的经验进行筹建，可称之为照猫画虎。
投资方与专业酒店管理公司签订筹建、筹备、经营合同。由酒店管理公司制定酒店可行性研究报告、提出酒店筹建总体计划，但前期因为费用等因素，管理公司往往只派出工程总监或顾问，与投资方确定的酒店专业设计公司、建筑设计院三方共同参与进行酒店建筑及装饰装修施工设计，这个是目前高星级酒店筹建的主要模式。
三、高星级酒店筹建的工作内容和解决问题的思路分析
高星级酒店筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；
筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。
现代星级酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段。按其工作性质区分，主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）。
3.1酒店筹建各阶段总体工作任务：
3.1.1、规划设计阶段：
（1）主要筹建筹备内容：
组建自己的一个酒店专业筹建团队——请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：
酒店档次、类别的确定；
各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；
各项硬件满足星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；
（2）参与团队组成：投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员；
（3）项目管理内容：专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划；
3.1.2、基建装修阶段：
（1）主要筹建筹备内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等；
（2）参与团队组成：酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员；
（3）项目管理内容：采购计划和招标及实施，合同签订和执行及监督，各种实施计划，安全计划，项目进展报告，进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制。以正常施工周期而言，土建施工，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；
封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；
3.1.3、开业筹备阶段：
（1）主要筹建筹备内容：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。
（2）参与团队组成：投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员；
（3）项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等；
3.2、酒店筹建管理部门需具备的职权：
全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作；
根据筹建工作需要，各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动权；
筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权。
3.3、酒店筹建步骤分析：
选址、土地勘查；
市场调研及酒店定位，确定酒店规模和档次；
项目定位及可行性分析；
规划审批和立项审批；
工程报建；
酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算；
其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；
图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理；
土建；
道路管网与设备安装工程（包括水电、消防等）；
土建各单项工程验收及综合验收；
园林绿化、室内外装修、装饰；
开业筹备（包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理）；
对外试营业；
商场筹备期营运范文第4篇
一、计划概要
针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析
项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析
基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析
枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析
截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。
三、目标
1.财务目标
一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元
2.市场营销目标
一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。
四、市场营销策略
目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。
产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。
价格：价格稍高于市场水平。
配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：提供全面的商业物业管理。
广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。
五、行动方案
1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。
2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选
3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作
4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。
5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期
6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘
8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。
9、20xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘
10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记
11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘
商场筹备期营运范文第5篇
现代营销人，最关心的就是公司市场费用的投入，没有市场费用，营销人的工作便是无米为炊。在商角度，最关心的是品牌营销机构的费用支持力度和支付流程。避开费用谈营销，如沧海为水，想当然去吧。但是，营销费用又不是无限度的使用。任何公司会根据行业内的费用标准，结合自身的产品特点和定价策略，会有一个相应的市场费用范畴，这个范畴是一个相对平均标准，对于营销力较强的营销人，费用会充足宽裕。但对于蹩脚的滥竽充数者，总是在领导面前困难重重，千方百计的寻求额外支持，其实，自己的费用额度早已经捉襟见肘，而市场却还处于“夹生饭”的非良性状态。本文且不论对费用的使用效率如何，仅就市场费用的统筹做以下阐述。
市场费用按照统筹方向可分为：自筹、下游统筹、向上级借支统筹等。
自筹。这是费用最自主的部分。营销人根据公司市场费用的使用规定，做好规划。规划中首先要分清楚固定部分与变动部分。固定的费用在短期内是很难变更的，所以注意力集中在变动部分。当然，费用额度来自于当下市场规模而假设下一销售周期的规模等同于当下这个前提设立的。在变动部分费用规划的时候，建议引进运筹学思想，做一个线性规划矩阵和简单的方案效果评估对比择优。把有限的变动费用使用到最大的市场产出方向上，依据产出，又可增加相应的变动费用额度，再回到规划程序，直至最优！当然，如果营销人具备两个以上的客户或者市场，那么在两个客户间就可以把变动费用部分集中统筹使用，这样，市场的规模越大，统筹的范围越大，费用运筹方案的空间就越大。当然，单个市场，也可以应用此理念，可以对渠道、品项、促销活动进行分类，统筹、运筹费用的使用方案。
下游统筹。自筹费用总有不足的时候，这时，最有效的办法就是向下游统筹。下游包括商和渠道。向商统筹费用犹如虎口夺食，一般情况下很艰难。但是这个统筹却又决不可放弃。向经销商统筹，必须清楚经销商的经营现状，盈亏情况。就某个营销活动的缺口费用，向经销商统筹，首先要说明活动的重要性以及公司自己能支持什么？客户需要拿出多少作为费用，在此活动展开后，经销商的利润水平，总利润额是什么状态。只要不亏损，利润额增加，客户一般会积极支持和配合的。如果客户不愿意付出，那么会是什么样的销售状态和利润情况。或者把公司的活动明细以及费用指标拿给客户，让他拿出可行方案，以优化方案，以客户主张为核心的客户自愿付出而达到统筹目的。其次是向渠道统筹费用，渠道常规费用如堆头、陈列，我们可以以促销活动或者赠品换取减免从而获得常规费用节约而增加变动费用额度。
向上级借支统筹。营销系统各个管理层级都有费用指标，你首先要争取到你的范围内自有费用，其次，要努力争取到上级手里费用指标中你市场应有部分。再加上向下游客户的统筹费用还不足以完成营销活动，那么，就要向上级借支了。“在江湖混，迟早要还的”，你不能以侵吞其他市场的费用以达到你所属市场的营销目的！既然是借支，就得有归还计划。在费用规划中，必须做出归还计划。当然，借支部分费用的投入产出效果是必须有把握的，不然，必会出现有借无还的现象和为下次统筹带来障碍的隐患。
三种统筹策略简单论述至此，下面共同探讨下统筹的技巧。
技巧无定法，根据个人的秉性和客户的特点以及产品的市场综合表现的当下，以利益作为核心而展开的。下面分别以两个案例来说明统筹的技巧。
胡经理上任之初，便面临一个问题。他所服务的A品牌在该市场一直运营传统流通渠道，由于没有现代商超渠道，品牌在当地被认为是三线品牌。客户提出要向现代商超渠道发展，以此提升传统批销渠的售卖力。胡经理爽快答应后，经过充分论证：根据评估现代商超渠道的卖力，至少需要25%的费率作为支撑，而进场后，传统的批销渠道卖力会提升一倍，与商超销售量会维持1:1的关系。而胡经理的费用指标是15%。以此计算，传统批销渠道会贡献7.5%的费率，那么现代商超费用差2.5%。这仅是常规，还不算进场费用。胡经理经过深思熟虑后，与客户协商，客户拿出商超费用的2.5%作为费用补充（促销员提成、赠品分担）。进场费用胡经理分为两部分，一部分向上游的领导统筹，一部分则放在县区市场的新客户开拓。由于有了现代商超渠道，县区客户招商工作进展很顺利，县区客户的费用点控制在8%-10%。在超市上货后一个月内，胡经理经过老客户介绍，很快开发了5个县区客户，通过县区客户的贡献，次月就给商超客户核清了所有进场费用，第三个月，归还了从大区那里借来的部分费用。